导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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